התקנת מצלמה בבניין מגורים משותף - לא תמיד מותרת 

התקנת מצלמה בבניין מגורים משותף – לא תמיד מותרת

מאת: אלון אבלה, עו"ד

פתח דבר

1.       סכסוכי שכנים, לכלוך, פגיעה וונדליזם ברכוש המשותף, משחקים בלובי הבניין, חניה מעצבנת ברחבי הבניין על ידי הדיירים, מטרדי רעש בלתי סבירים וכו', כל אלה הם חזון נפרץ במגורים בבית משותף, ובעיות יומיומיות שמתמודדים איתם דיירים רבים.

2.       לצורך מניעת כל המטרדים שלעיל, רבים מדיירי בתים משותפים, ולעיתים ביוזמה עצמאית של נציגות הבית המשותף, מתקינים מצלמות מעקב ברכוש המשותף, כל זאת (ברוב המקרים) על מנת ובכדי לשמור על הרכוש המשותף ולתרום לרווחת וטיב חיי הדיירים בבניין.

3.       אולם, עולה השאלה האם התקנת מצלמה ברכוש המשותף (לדוגמא בלובי הבניין) הינה חוקית ואפשרית, האם היא דרושה רוב מסוים של האסיפה הכללית, מהם התנאים להתקנת המצלמה, האם הגנת רכוש היחיד אפשרית תוך פגיעה בפרטיות הפרט ובאיזו מידה, ובפועל לשם מה באמת נועדה המצלמה. על כל אלה נענה להלן.

דיון

4.       ראשית יצוין, כי החוקים הרלבנטיים לעניין התקנת מצלמה ברכוש משותף הינם: סעיפים 14 ו-64 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המפנה לסעיף 2(א) לתקנון המצוי, וסעיפים 2(1) ו2(3) לחוק הגנת הפרטיות,תשמ"א-1981.

5.       כאמור, סעיף 2(א) לתקנון המצוי קובע כי:

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה".

והסעיפים הרלבנטיים בחוק הגנת הפרטיות קובעים כי:

 "פגיעה בפרטיות היא אחת מאלה:

 (1) בילוש או התחקות אחרי אדם, העלולים להטרידו, או הטרדה אחרת;

 ....

 (3) צילום אדם כשהוא ברשות היחיד;

  .... ".

6.       בתיק (מפ' נצ') 63/05 אמיליה פרידמן נ' אלימלך רם (22.10.06) (להלן: "אמיליה") עתרו התובעים למתן צו עשה וצו מניעה קבוע בגדרם נדרש הנתבע להסיר את כל המצלמות שהותקנו ברכוש המשותף, ואשר כוונו כנגדם.

7.       במקרה זה, הנתבע התקין כ-6 מצלמות שונות ברכוש המשותף בבניין אשר גרמו להתחקות ומעקב אחר תנועותיהם של הנתבעים. טענת הנתבע כי התקין את המצלמות לשמירת רכושו ולאחר שהותקף על ידי התובעים נדחתה על ידי המפקחת.

8.       בגוף פסק הדין ציינה המפקחת כי על פי ההלכה הנוהגת זכות בעלות בבית משותף שונה מזכות הבעלות הקלאסית המוכרת על נכס, זאת לאור אופיו הייחודי של הבית המשותף (רע"א 7112/93 צודלר בתיה ואח' נ' יוסף שרה ואח', פ"ד מח(5) 550), וכי חובת תום הלב חלה בין דיירי בניין משותף אחד למשנהו (ע"א 2896/90 טרוצקי יוסף נ' אלפונסו דיין, פ"די מו (5) 454, ולפי סעיף 14 לחוק המקרקעין).

9.       בפרשת אמיליה נקבע כי הנתבע התקין את המצלמות בשטח הרכוש המשותף ללא הסכמת כל הדיירים, ושגם זו לא היתה מסייעת לו, הואיל והוכח כי המצלמות פוגעות בפרטיות התובעים, מתחקות כל העת אחר מעשיהם, הפעלתן אינה עולה עם הגדרת השימוש המותר ברכוש המשותף, וכי בכל מקרה בבסיס התקנת המצלמות לא עמדה דאגת התובע להגן על רכושו. מפאת חומרת נסיבות המקרה, אף ציינה המפקחת כי ייתכן ופועלו של הנתבע אף עולה כדי הטרדה מאיימת, כהגדרתה בחוק מניעת הטרדה מאיימת, תשס"ב-2001.

10.   אלא מאי, למרות הכרעתה מצאה לנכון המפקחת לייחד את החלטתה למקרה שנידון בפניה ולסייגה, וקבעה בסעיף 19 לפסק דינה:

"יחד עם זאת, אדגיש, כי המסקנה אליה הגעתי בפסק הדין, היא מסקנה מתחייבת בנסיבות המקרה דנן, אך אין ללמוד ממנה גזירה שווה לכלל המקרים בהם מותקנות מצלמות ברכוש המשותף. מוכנה אני להניח, כי יתכנו מקרים, בהם תתקבל החלטה, על דעת רוב בעלי הדירות בבית משותף, להתקין מצלמות בכניסה לבית לצורך הגנה על רכושם, והחלטה זו תהיה בת תוקף, אף כלפי מיעוט בעלי הדירות שהתנגד לה, ובלבד שלא יהא במצלמות לפגוע פגיעה מהותית בזכויות המיעוט".

עולה איפוא, כי בנסיבות מוצדקות, ייתכן ותותר התקנת מצלמות בשטח הרכוש המשותף, לצורך הגנה על רכוש, זאת כל עוד לא נפגעת פרטיות דייר מסוים בצורה לא מידתית.

11.   בתיק 152/10 (מפ' ת"א) כרמית נחום נ' חיים קסטרו (15.09.10), טענו התובעים כי התקנת המצלמה (על ידי הנתבעים) בלובי קומת דירתם, מבלי הסכמתם ותוך כדי שהיא מצלמת את כניסת ויציאת הדיירים מדירתם פוגעת בפרטיותם, ועל כן דין הוא להסירה.

12.   הנתבעים טענו בפרשה זו כי עקב מעשי פריצה וניסיונות פריצה לדירתם החליטו על התקנת המצלמה לצורך הגנה על רכושה והרתעה.

13.   בפסק דין זה נקבע כי: "התקנת (ה)מצלמה (קופסת פלסטיק לבנה קטנה) ברכוש המשותף אין בה, כשלעצמה, משום שימוש שאינו שימוש סביר ברכוש המשותף", ונושא הדיון היה האם יש בהתקנת המצלמה בנסיבות המקרה משום פגיעה בפרטיות התובעים המצדיקה מתן סעד המורה על הסרתה.

14.   עוד ראוי לציין במקרה זה, כי לא נתקבלה הסכמת האספה הכללית להתקנת המצלמה, אך מאידך, גם לא נתקבלה כל התנגדות להתקנת המצלמה, מחברת האחזקה בבניין.

15.   לאחר בירור טענות הצדדים, קבע המפקח כי הוכח בפניו כי בהתאם למקום בו הוצבה המצלמה, אכן זו יכולה לקלוט ו"לראות" אדם נמוך, או ילד או אדם בכיסא גלגלים, היוצאים ממעלית הקומה ופונים לדירת התובעים, וכי בנסיבות אלה יש משום פגיעה בפרטיות התובעים, זאת אף לאור העובדה כי אחד התובעים נעזר בכסא גלגלים.

16.   יחד עם זאת, ולאחר איזון הפגיעה בפרטיות התובעים למול הצורך בשמירת הרכוש של הנתבעים, קבע המפקח כי על הנתבעים להזיז ולשנות את מיקום המצלמה, כך שתצלם את שטח הכניסה לדירתם בלבד, זאת מבלי להורות על הסרת המצלמה בכל מקרה. יוצא מכך, כי בנסיבות דומות, כאשר שוב אין כל פגיעה בפרטיות, ומטרת התקנת המצלמה אינה התחקות ובילוש, כי אם שמירה על רכוש, תתאפשר התקנתה.

17.   מקרה נוסף בעניין נידון בת.א. (שלום חי') 39332-09-10 אלגרסי ואח' נ' ערטול (16.11.10). בעניין זה עתרו התובעים למתן צו מניעה כנגד הנתבע, בו ייקבע כי עליו להימנע מהתקנת מצלמות כלשהן ברכוש המשותף. טענות התובעים היו כי התקנת המצלמה בוצעה ללא הסכמת הדיירים ולכן היא פוגעת ברכוש המשותף, המצלמה פונה לדירת התובעים, בה נמצא גם עסקם, ובשל כך פוגעת בפרטיותם, וכי בכל מקרה המצלמה פוגעת ביחסי השכנות.

18.   הנתבע טען מנגד כי התקין את המצלמה על מנת להגן על רכבו היקר מפני גנבה ומפני פגיעה בו, כפי שארע בעבר. עוד טען הנתבע כי התקין את המצלמה מקיר הבניין שליד מרפסת ביתו ולכן שטח זה נחשב לשטחו הפרטי. בית המשפט דחה את טענת התובע בעניין מקום התקנת המצלמה וקבע כי כל הקיר החיצוני בבית משותף נחשב לרכוש משותף. עם זאת, קבע בית המשפט כי לא תמיד תיאסר התקנת מצלמה ברכוש משותף כאשר כל מטרתה הינה שימרה על רכושו הפרטי של דייר בבניין ולא מעקב והתחקות אחר דיירי הבניין.

19.   באשר לפגיעה בפרטיות התובעים קבע בית המשפט כי צילום משטח החניה של הנתבעים, בו מתועדת כניסת ויציאת האנשים מעסקם של התובעים, איננה בגדר "רשות היחיד" כהגדרת סעיף 3(2) לחוק הגנת הפרטיות. בכך אוסיף בית המשפט, כי משטח החניה אינו בגדר "רשות הרבים" אך מנגד אינו גם "רשות היחיד" זאת כיוון שכל אדם יכול להיכנס אליו ללא רשות מהתובעים וגם לאור השימוש שעושים בו התובעים לעסקם, אשר מטבעו מצריך כניסה ויציאת לקוחות ממנו, דבר המרחיק עוד יותר את משטח חניה זה מהגדרת "רשות היחיד".

20.   בהמשך פסק הדין, קבע בית המשפט כי לצורך הכרעתו הספציפית במקרה ולמתן הצו הזמני, התקנת מצלמה על קיר בית משותף אינה מותרת שלא בהסכמת כל הדיירים. אך בנסיבות המקרה נקבע, כי הנתבע יהיה רשאי להציב את המצלמה בשטחו הפרטי לצורך מעקב אחר מכוניותיו בלבד, ובלבד שמצלמה זו מכוונת אך ורק למכוניות אלה ולא מוסטת למקומות אחרים במשטח החניה.

סוף דבר

21.   נראה מסקירת פסקי הדין שלעיל, כי במקרים בהם בבסיס הכוונה וההצדקה להתקנת מצלמה בשטח משותף עומד רצון כנה להגן על רכוש וקניין משותף ו/או פרטי של אחד הדיירים, וכל עוד אין פגיעה מהותית בפרטיות הדיירים, התקנת המצלמה תותר ותאושר אף ברוב רגיל (51%) של דיירי הבניין באסיפה הכללית.

22.   במקרה בו ולצורך הגנה על רכוש יכול ותהא פגיעה מהותית בפרטיות במי מהדיירים תתאפשר התקנת המצלמה רק באישורו והסכמתו של הדייר שנפגע מימנה, היינו הסכמת כל דיירי הבניין. במקרה בו יפגע מי מהדיירים גם הסכמת רוב הדיירים לא תוכל לחייבו לסבול ולשאת בפגיעה בפרטיותו האישית על גבו לצורך הגנת הרכוש המשותף ו/או רכוש של דייר ספציפי.

23.   יוער, כי את עניין התקנת מצלמות בבניין משותף ניתן להסדיר בתקנון המוסכם של הבניין, אם נרשם כאמור. כך מחד, יהיה קשה יותר לדייר שנפגע לטעון כנגד התקנת מצלמות ברכוש המשותף. מאידך, גם אם התקנת המצלמות תותר בתקנון המוסכם, אך עדיין תהווה פגיעה בפרטיותו, נראה לפי ההלכות לעיל, כי יהיה זכאי הדייר לדרוש את הסרתן ו/או לחילופין לדרוש כי התקנתן תשונה כך שלא תפגע בפרטיותו ובשלוות חייו.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני ומתאים או חוות דעת משפטית. האחריות בשימוש על הנאמר במאמר הינה על המשתמש בלבד.